 엄선! 상담사례 |
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| - 부동산써브 무료상담실에서 그동안 이뤄진 상담내용을
토대로 작성된 상담사례입니다 - 본 사례는 현행법과 일반적인 법률해석을 근거로 작성되었습니다 - 그러나 특정사안에 대한 구체적인 제시는 아니므로 특정사안에 대해서는 충분히 검토하시고 반드시 ..전문가와 상담하시기 바랍니다 - 본 사례를 무단 인용하여 발생하는 피해에 대해서는 당사는 어떠한 책임도 지지 않음을 알려드립니다 | ||
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| 재개발 질문합니다. | |||||
| 질문내용 | |||||
| 안녕하세요. 두 가지 상담신청드리겠습니다. 첫째는 강북구 미아4동 8-292 번지 신장빌라(20평)를 부모님께서 2007년에 전세4000만원 끼고 7000만원에 투자하셔서 매입했습니다. 이곳이 현재 재개발이 추진중인데요, 몇가지 대안별로 답변부탁드립니다. 1,부모님께서 계속 보유하시는 경우에 재개발추진과정상에 매도타이밍을 알고 싶습니다. 2, 그러면 나중에 양도시 양도세를 내고, 그냥 보유시 상속세를 내야하는데 어느경우가 좋은지요..? 절세방안... 3, 이 빌라를 제가 증여받는 경우에는 언제가 좋은지?, 증여세 절세방안을 알고 싶습니다. 4, 추가로 재개발추진상 과정별로 매도타이밍을 죄송하지만 자세히 좀 부탁드리겠습니다. 둘째, 서울시 강북구 번3동 주공@ 30평대를 거주용으로 99년에 1억5천에 매입했는데, 이 아파트의향후 투자가치도 분석부탁드립니다. 정점에서 팔고 다른곳으로 확장해서 가면 좋은지..? 1,이 매도자금으로 더 좋은 투자가치있으면 옮기는 방법..? 2,서을근교에 확장해서 옮기는 방안별로 부탁드립니다 감기 조심하시고 감사드립니다. | |||||
| 답변내용 | |||||
| -주택재개발사업은 기본계획에 의하여 구역지정~추진위원회구성 승인~조합설립인가~사업시행인가~시공사선정~관리처분계획인가~이주 및 착공.분양~준공 및 청산 등의 절차를 거쳐 진행되는데, 구역지정시 큰폭으로 상승한 후 각 사업진행단계를 거치면서 약간의 상승세를 보이다가 준공(입주)시점에 정점의 가격대를 형성하는 것이 일반적인 패턴입니다. 다만, 일반분양이 어느정도 경쟁율을 보이면서 분양이 원활해야 하고, 급격한 부동산 침체기가 아님을 전제로 합니다. -그리고 서울 소재 1세대1주택은 3년이상 보유하고 보유기간중 2년이상 거주요건을 충족해야만 양도세 비과세를 받을 수 있고, 이 요건을 충족하지 못한다면 양도세 과세대상인데, 개략적인 양도소득세는 실제 취득가격과 양도가격을 알아야만 가능하며, 상속을 받는 경우(피상속인이 사망한 날부터 상속개시됨)에 배우자가 있으면 10억원까지, 배우자가 없는 경우에도 일괄공제로써 5억원까지 상속세는 없으므로 양도하는 것(과세대상) 보다는 상속받는 것이 절세할 수 있겠습니다. -그리고 부모님이이 자녀에게 증여할 경우, 증여재산가액(원칙적으로 시가)에서 3천만원 공제받고 나머지 증여재산가액 1억원까지 10%, 1억원 초과 5억원까지는 1천만원+1억원을 초과하는 금액의 20%를 곱하여 산출한 증여세가 과세되며, 증여세를 절세할 수 있는 방법으로 부담부증여(해당 증여재산을 담보로 대출을 받거나 전세를 준 후 증여하는 방법)를 이용하는 경우가 많으며, 이를 감안하더라도 증여받는 것 보다는 상속받는 것이 절세할 수 있는 방법이 되겠습니다. -마지막으로 지난 2002년부터 강남권 저층저밀도 재건축 아파트부터 급등하기 시작한 아파트가격이 일반 아파트로 확산되며 약4~5년간 지속적으로 상승한 바 있는데, 그 여파가 2005년경부터 약2~3년간 이른바 노도강(노원.도봉.강북)으로 확산되면서 이 지역 아파트가격도 큰 폭으로 상승하였고, 그 여파가 경기 동북부권(남양주, 의정부, 양주, 포천, 동두천)까지 확산된 바 있습니다. 그러다가 오를만큼 올랐다는 심리로 버블(거품)이 우려되고, 지난해 글로벌 금융위기로 인한 국내경기의 침체로 인하여 상당폭의 하락세를 보이다가, 정부의 재정지출확대와 세제감면정책이 시행되면서 정점의 가격대까지 다시 오르다가, 현재 보합세 또는 약보합세 시황을 보이고 있으므로 양도한다면 지금이 적기로 판단되며, 아파트를 정점의 가격대에서 매도하려는 것은 리스크를 수반(정점의 가격대 예측이 쉽지 않고, 하락 가능성도 상존하기 때문)할 수 있으므로, 이른바 `무릅에 사서 어깨에 팔아라` 라는 부동산시장의 격언을 되새겨 볼 필요가 있으리라 생각합니다. | |||||
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